“我的房贷利率怎么还没下调？”房贷如何变成消费贷？业内人士：不排除有中介在其中搞假系统、打时间差的可能

据央广网此前报道，多位河南濮阳的听众近日反映称，自己的存量首套房贷利率降不了，一问才知，已经还了两年多的房贷竟是消费贷。对此，一位业内人事提醒，“如果房款还没到账，房子就用来抵押贷款。不排除有中介在其中搞假系统、打时间差的可能。”

每经记者 张宏  肖世清    每经编辑 马子卿    

11月7日，濮阳农商银行发布一则关于合理解决客户诉求的说明指出，针对贷款问题，该行已成立工作专班，对有关客户将逐一排查，开辟绿色通道，采取有效措施，最大化满足客户诉求。针对贷款办理过程中存在的违规问题，该行将从严处理。

图片来源：濮阳农商银行微信公众号

据央广网此前报道，多位河南濮阳的听众近日反映称，自己的存量首套房贷利率降不了，一问才知，已经还了两年多的房贷竟是消费贷。

《每日经济新闻》记者注意到，关于“消费贷和房贷区别在何处？”“房贷是通过哪些层面的操作转变为消费贷？”“银行将面临哪些法律风险？”等话题迅速引起热议。有银行从业人士表示：“一些消费者对贷款没经验，不排除有‘营销误导’的可能。”

河南濮阳多位用户“房贷变消费贷”？当地银行回应：对有关客户将逐一排查

根据央广网报道，多位河南濮阳的听众近日反映称，自己的存量首套房贷利率降不了，一问才知，已经还了两年多的房贷竟是消费贷。报道称，贷款资金主要来自濮阳当地的两家农商行——濮阳农商银行和台前农商银行。

日前，濮阳农商银行回应称，已成立工作专班，对有关客户采取有效将逐一排查，开辟绿色通道措施，最大化满足客户诉求。针对贷款办理过程中存在的违规问题，该行将从严处理。

国家企业信用信息公示系统显示，濮阳农商银行是河南省一家地方法人农村商业银行，前身系成立于2008年的濮阳市市区农村信用合作社。2018年6月，经相关部门批准更为现名。该行股权结构较为分散，法人股和自然人股东占比50.32%和49.68%。

该行的主要股东包括河南农投金控股份有限公司、河南汇丰置业集团有限公司、濮阳市建伟建筑人才服务有限公司、河南优美办公家具有限公司、河南省大本实业有限公司、郑州元化企业管理咨询有限公司等，持股比例分别为8.13%、8.05%、5.69%、4.95%、4.95%、4.43%。

每经记者注意到，今年2月原银保监会通报称，查处了多家银行的违法违规行为，罚没金额合计达3.88亿元。从各家银行的违规事由来看，其中就涉及消费贷、经营贷资金挪用等；此外，2020年底，原河南银保监局濮阳分局曾对濮阳农商银行出具多则处罚决定书，案由指向该行发放冒名贷款、贷后管理不审慎。

房贷如何变成消费贷？业内：不排除有中介在其中搞假系统、打时间差的可能

根据央广网报道，“在濮阳，因存量房贷利率调降发现‘房贷变消费贷’的人不在少数。他们中的大多数手中都没有贷款合同。”那么，房贷“变”消费贷究竟是通过何种操作实现的？ 

一位城商行华北地区分行工作人员向每经记者表示，“消费贷和房贷完全是两个品种，从产品到合同完全不一样，贷款用途到底是买房还是消费应该是非常明确的。消费者自己连原件合同都没有，真的匪夷所思。”上述人士进一步补充，“根据现有信息来看，存在‘调包’或者‘营销误导’的可能。”

那么，消费贷还贷时，贷款人是否有可能发现贷款用途的异常？该类消费贷一般是在app上还款，还是自动扣款？上述城商行工作人员表示，“还款方式要看银行，可能不是标准动作。贷款人不一定能在还款时发现。贷款一般是按照设定日子自动扣款，最多是还款前2到3天，给你发短信说根据xx号贷款合同，需要什么时候还款。”

上述工作人员提醒，“贷款人为什么连合同复印件都没有？贷款用途在合同中属于基本要素，因为消费贷不得用于买房。”

他介绍道，“申请有抵押的消费贷，基本就是需要一些基础材料，比如说身份证、居住证明、个人在职证明、收入材料，收入材料就是工资账户的六个月流水，包括社保、公积金。还需要征信材料，再有可能需要配偶的收入证明，或者是本人的房屋产权证明。”

该人士进一步补充，“消费贷可能不需要全部材料，你的房产证明可能只需要在征信上有一个体现，很大程度上还是依赖于收入证明，收入资料是必选的一个材料。”该人士认为，“如果房款还没到账，房子就用来抵押贷款。不排除有中介在其中搞假系统、打时间差的可能。”

办房贷，房子能否先过户再抵押？律师：用户要区分房贷和消费贷的性质

根据央广网报道，“有用户表示，自己当时签署的是一份留有空白的文本，没有写明贷款金额和贷款用途。用途和金额都是他们自己手写的，合同里面没有任何消费贷字样，只让签字按手印。”

津联律师事务所执行主任张茹律师对记者表示，如果上述情况属实，则银行涉嫌欺诈购房者，并且违规操作。如果签的就是空白合同，后面银行再填写，银行有故意为之的嫌疑，银行的放贷工作人员可能存在故意隐瞒真实情况的行为。

值得注意的是，根据央广网报道，该事件中的一些消费贷是以房产作为抵押，抵押的房产就是当时交易的房产。据悉，这些用户是在中介的“帮助”下，事先把房子过户到了自己名下。那么利用这种方法，房子能否用来做抵押贷款？

对此，张茹表示，“从形式上看，两种贷款确实挺像，一般消费者难以区分。但是房贷和消费贷性质不一样，合同条款条件也不一样。”

图片来源：央行网站

张茹表示，房贷是以房产作为抵押贷款，贷款利率更稳定，还能随基准利率浮动，逾期优先拍卖房产解决。消费贷是以个人征信和信誉为保证的贷款，房子抵押只是其中的一种担保，一般利率高，利率也不能变化，逾期的话可以多方面执行，包括个人工资卡、动产等。

值得关注的是，出现这种局面银行将面临哪些法律风险？北京寻真律师事务所王德怡律师表示，根据2021年《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，国家严格禁止套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房。

他对记者称，如果某些商业银行在给购房客户提供住房贷款时，不向借款人提供完整的贷款合同，或通过掩盖或变造合同文本的方式，不向客户提供合同的全部文件，该行为就违反了监管规定。鉴于银行作为专业机构，银行应就其业务的合法合规性承担法律责任。

王德怡指出，银行面临两方面责任，一是违反行政监管规定，可能因业务不合规被行政处罚；二是因为对借款人构成欺诈交易，在民事上应当承担合同被部分撤销、赔偿对方经济损失的法律责任。

“由于银行的不合规操作，导致部分客户无法享受利率下调的政策优惠，客观上给借款人增加了经济负担，带来了损失。对该部分扩大的损失，应由银行承担赔偿责任，从预收的利息中予以扣减。”王德怡表示，因银行已启动调查程序，建议银行对这些签订错误合同的客户提供统一的解决办法，即与贷款客户重新签订住房贷款合同，重新商定还款方式；对于从客户账户中多扣划的本息应予核减。

如何规避消费贷违规流入房地产？专家：银行还需不断完善内部治理防范风险

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，消费贷初衷是解决消费者的短期、小额资金需求，以平滑消费者日常消费支出，有助于释放国内消费。但这些信贷资金违规流入楼市，可能导致消费者杠杆过快上升，反而抑制未来消费潜力释放，消费者资产负债由于期限错配，面临潜在流动性风险；资金违规流入楼市助长投机炒作，导致楼市价格非理性上涨，对其他经济部门资源构成挤占。

这类现象应该如何加以规范？“接下来需要让消费贷产品回归产品设计初衷，在风险可控前提下，切实满足消费者多元化、个性化需求；这就需要银行加强产品销售前、中、后管理，同时，强化监管职能，为违法违规行为形成有力震慑。”周茂华指出，银行方面还是需要不断完善内部治理有效防范风险（操作风险等），强化消费者合法权益保护，提升依法合规开展业务的意识。

于消费者而言，周茂华表示，要理性消费，要充分考虑自身的财务状况，避免过度负债。在贷款过程中，一定要仔细查看贷款合同，重点是贷款用途、种类、金额、还款方式等。

与此同时，周茂华还表示，资金流向监管难点主要是客户账户信息较为复杂，业务数量大、交易复杂，资金流向管理难度大。监管对于银行资金违规流入楼市的态度很明确，这个需要综合施策：一是强化监管，引导金融机构健全制度，梳理业务流程，压缩各环节主体责任；二是建立征信系统，对违规使用经营贷的个体记入征信黑名单，并采取必要处罚等；三是借助信息技术提升贷后管理的效率。